Assemblea condominiale: impossibile impugnare delibere sui diritti già stabiliti dalla legge
Nel panorama condominiale italiano assistiamo quotidianamente a una commedia degli equivoci. Amministratori che convocano assemblee per "autorizzare" distacchi dal riscaldamento centralizzato, condomini terrorizzati da presunte sanzioni, avvocati che impugnano delibere inesistenti. Un vero circo giuridico dove tutti recitano la parte sbagliata.
La realtà? Il diritto al distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento è potestativo e assoluto, stabilito dall'art. 1118 comma IV del Codice Civile. Non serve alcuna autorizzazione assembleare. Eppure, ogni giorno, condomini si sottomettono a procedure illegittime per paura di sanzioni inesistenti.
L'assemblea che autorizza l'inautorizzabile
Nel caso seguito dal nostro studio, il copione era quello classico: assemblea condominiale che nella fatidica voce "varie ed eventuali" delibera di "autorizzare" alcuni condomini al distacco dal riscaldamento centralizzato, subordinando però tale "concessione" alla produzione di perizia tecnica.
Un condomino, probabilmente mal consigliato, decide di impugnare questa delibera sostenendo - tecnicamente corretto - che le decisioni prese in "varie ed eventuali" sono annullabili per vizio di forma ex art. 1105 c.c. e art. 66 disp. att. c.c.
Peccato che stesse impugnando il nulla cosmico.
L'approccio Insubria LEX: cambiare prospettiva
Di fronte a questo scenario, mentre altri colleghi si sarebbero limitati a discutere dei vizi procedurali della delibera, noi abbiamo scelto un approccio diverso. La domanda non era se la delibera fosse viziata, ma se fosse davvero una delibera.
Il nostro ragionamento: se il condominio non può vietare il distacco (diritto potestativo assoluto), come può "autorizzarlo"? È come se un'assemblea deliberasse di "autorizzare" il proprietario a respirare nel proprio appartamento.
Abbiamo sostenuto che la cosiddetta delibera era assolutamente inefficace - né nulla né annullabile, semplicemente irrilevante giuridicamente. Un atto ricognitivo privo di qualsiasi effetto decisionale.
L'assemblea si era limitata a "prendere atto di circostanze future", creando un documento che, pur formalmente corretto, era sostanzialmente vuoto di contenuto giuridico.
Il tribunale di varese CON SENTENZA DEL 2025 conferma
Il Tribunale prealpino ha accolto in toto la nostra impostazione, stabilendo che:
La delibera era "del tutto inefficace e, come tale, non in grado di incidere sulla vita condominiale"
L'atto inefficace "pur non essendo affetto da alcuna patologia, non produce effetti giuridici"
Sussisteva "difetto di legittimazione attiva" dell'impugnante
Risultato: domanda rigettata, vittoria piena per il condominio assistito.
Il precedente che fa scuola
La sentenza del Tribunale di Varese rappresenta un precedente fondamentale che chiarisce definitivamente il rapporto tra diritto potestativo al distacco e procedure assembleari.
Non solo conferma l'assolutezza del diritto ex art. 1118 c.c., ma soprattutto stabilisce che gli atti assembleari privi di oggetto giuridicamente rilevante sono inefficaci e, come tali, non impugnabili.
L'Importanza della Consulenza Qualificata
Questo caso dimostra plasticamente come un approccio superficiale possa trasformare una vittoria scontata in una sconfitta costosa. Chi ha impugnato quella "delibera" ha perso tempo, denaro e credibilità, attaccando un fantasma giuridico.
La morale: in materia condominiale serve competenza specifica. Perché mentre alcuni si perdono nei meandri procedurali, altri cambiano prospettiva e vincono.
Se il vostro condominio vi sta "autorizzando" a esercitare diritti che già possedete, o se avete dubbi sulla legittimità di delibere assembleari, rivolgetevi a uno studio legale esperto in diritto condominiale.
Perché a volte, per vincere, basta semplicemente non giocare la partita sbagliata.
