Assemblea di condominio: chi ha più millesimi vince sempre (anche se non lo sa)
Succede sempre la stessa storia. Ti siedi in assemblea condominiale e subito inizia il grande spettacolo: c'è chi urla più forte pensando di aver ragione, chi cita articoli di legge letti su Google cinque minuti prima, e chi si improvvisa avvocato perché "conosce un cugino che lavora in tribunale".
Ma la realtà è una sola: il diritto condominiale è materia complessa che non si improvvisa. E quando arriva il momento di votare, molti scoprono che le regole del gioco sono diverse da quello che pensavano.
La storia: quando sette condomini credevano di comandare
Facciamo un passo indietro. Immaginate un condominio di dieci unità immobiliari dove la situazione proprietaria è particolare: sette condomini possiedono complessivamente 400/1000 dei millesimi, mentre solo tre ne detengono 600/1000.
Arriva il momento dell'assemblea in seconda convocazione. I sette condomini, forti della loro superiorità numerica, votano compatti a favore di una delibera. I tre "sfortunati", in minoranza numerica ma con più millesimi, votano contro.
L'amministratore, seguendo una lettura superficiale del Codice Civile, dichiara la delibera approvata: "Abbiamo la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio, tutto regolare!"
Ma è davvero così semplice?
IL PROBLEMA: la legge sembra dire due cose diverse
L'art. 1136 comma 3 c.c. è chiaro: in seconda convocazione l'assemblea è validamente costituita con almeno un terzo delle teste e un terzo dei millesimi. La delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Nel nostro caso, i numeri tornano perfettamente: 7 condomini su 10 (maggioranza numerica) che rappresentano 400/1000 (più di un terzo del valore richiesto). L'amministratore tira un sospiro di sollievo: "Delibera approvata, tutti i requisiti sono rispettati!"
MA - e qui arriva il colpo di scena - i tre condomini che hanno votato contro rappresentano 600/1000 dell'edificio, cioè la maggioranza assoluta della proprietà.
La domanda che fa tremare i polsi: una delibera può considerarsi validamente approvata quando chi la osteggia detiene più della metà dell'edificio? I requisiti formali di un terzo + un terzo sono sufficienti, oppure c'è dell'altro?
L'approccio Insubria LEX: lo studio della giurisprudenza fa la differenza
Di fronte a questo apparente paradosso, il nostro studio ha fatto quello che sa fare meglio: andare oltre la lettera della norma. Perché il diritto, signori miei, non è solo quello che c'è scritto nero su bianco, ma anche quello che si ricava dall'interpretazione sistematica e dalla giurisprudenza consolidata.
Mentre l'amministratore si limitava a una lettura meccanica dell'art. 1136 ("un terzo + un terzo = delibera valida"), noi abbiamo scavato nella giurisprudenza, analizzato i precedenti e ricostruito il vero significato della norma.
Il nostro ragionamento? Se il legislatore ha voluto introdurre il doppio criterio (numerico e millesimale), deve averlo fatto per una ragione. E quella ragione non può essere quella di permettere a chi detiene meno della metà della proprietà di imporre la propria volontà a chi ne detiene di più.
La chiave di volta? Due recenti sentenze del Tribunale di Venezia che hanno chiarito definitivamente la questione.
Il principio è cristallino: coloro che abbiano votato contro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore. In altri termini, il criterio millesimale prevale su quello pro capite.
La continuità giurisprudenziale
Ma noi di Insubria Lex non ci siamo fermati qui. Abbiamo ricostruito l'intera evoluzione giurisprudenziale, risalendo fino alle storiche sentenze della Cassazione che, seppur riferite a fattispecie precedenti la riforma del 2012, avevano già stabilito questo principio.
Il nostro approccio distintivo? Combinare lo studio della storicità normativa con l'analogia giuridica. Perché il diritto non nasce dal nulla, ma si evolve seguendo una logica coerente che va compresa e applicata.
la rivincita dei 516 millesimi
Nel condominio che seguiamo, la situazione era esattamente questa. I nostri clienti, pur rappresentando 516/1000 dei millesimi, si vedevano sistematicamente "battuti" numericamente dalle altre famiglie.
Quando è arrivata la discussione sul criterio di ripartizione delle spese fognarie, gli altri condomini volevano imporre la loro visione facendo leva sulla superiorità numerica.
La nostra risposta? Abbiamo tirato fuori la giurisprudenza, spiegato il principio del diritto di veto della maggioranza millesimale, e improvvisamente il rapporto di forza si è ribaltato. Perché la legge è dalla parte di chi studia, non di chi urla più forte.
la competenza tecnica batte l'improvvisazione
Il risultato è stato inequivocabile: la delibera è stata annullata e riapprovata secondo i corretti criteri di maggioranza. I nostri clienti hanno ottenuto il riconoscimento del loro diritto di veto derivante dalla maggioranza millesimale.
Ma soprattutto, hanno imparato una lezione fondamentale: chi possiede più millesimi ha effettivamente più potere decisionale. Non è questione di simpatia o di capacità oratoria, ma di diritti proprietari cristallizzati in quote millesimali.
il diritto condominiale non si improvvisa
La morale della storia è semplice ma fondamentale: il diritto condominiale è materia tecnica che richiede competenza specifica. Non basta leggere l'articolo 1136 del Codice Civile per capire come funzionano davvero le assemblee condominiali.
Quando vi trovate in situazioni di conflitto assembleare, soprattutto se detenete una quota millesimale significativa, non improvvisate. Il costo di una consulenza legale competente è sempre inferiore al danno che può derivare da decisioni prese sulla base di interpretazioni errate.
Ricordatevi: se avete più millesimi, avete più potere decisionale. Ma questo potere va esercitato conoscendo le regole del gioco, non affidandosi al sentito dire o alle letture improvvisate.
Per questo, quando si tratta di questioni condominiali complesse, la scelta migliore è sempre quella di rivolgersi a uno studio legale esperto in materia. Perché in tribunale, come in assemblea, vince chi ha studiato meglio, non chi parla più forte.
